“楼市政策年年有，2015年特别多”，而这一次却是对楼市拥有极大利好的“政策组合拳”接连发出。

    3月30日下午，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会共同下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，**首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，**首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，**首付30%。

    随后，财政部接着发文，宣布个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    虽然，**上午央行曾辟谣不会出台新政，但嗅觉灵敏的股市则呈现出大涨走势，上证指数上涨95.47点，深证成指更是上涨318.90点。与此同时，地产指数大涨292.05点，招商地产、深深房A、荣安地产、中天城投、金科股份、保利地产、香江控股、天房发展、实达集团等多支地产股出现涨停板。

    新政后满2年300万元二手房可免交16.5万营业税

    昨日，市场上传的沸沸扬扬的房贷新政和营业税调整的靴子终于落地。央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，**首付款比例调整为不低于40%。另外，财政部和**税务总局也对个人住房转让营业税政策进行了调整，营业税免征门槛由5年变为2年。

    业内人士分析，在两项政策的叠加效应下，购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低，可以扩大购房需求，转变市场观望情绪，带动楼市回暖。

    购房者首付比例下调置业门槛降低 200万房子可少付60万首付

    房贷新政规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，**首付款比例调整为不低于40%。同时，公积金贷款政策也做出调整，**购房公积金贷款**首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，**首付款比例为30%。

    房贷新政到底能给购房者带来多大的实惠？上海易居房地产研究院研究员严跃进为购房者算了一笔账：以一套价值200万元的房子为例，如果按照此前一线城市首付7成的比例计算，那么首付款是140万元，按照新政4成首付的比例进行计算，首付款则减少到了80万元，这将大大降低购房者的首付金额。

    值得注意的是，虽然购房者的首付款大大减少，房贷则会相应增加，购房成本也会相应增多。在商业贷款20年期，等额本息、**的基准利率的贷款条件下，如果按照7成首付计算，价值200万的房子需要向银行贷款60万元，还款总额为102万元，140万的首付加上102元的房贷，购房总成本为242万元。如果按照新政后的4成首付来计算，需要向银行贷款120万元，还款总额为205万元，购房总金额为285万元。

    对此，严跃进分析认为，购房成本看似增加，但这背后却有一笔资金在节省。虽然购房者需要多付43万元，但可以分期按20年的时间进行支付，而且首付可以少付60万元，考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素，长远来看，这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。

    “对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的原因之一”，在亚豪机构市场总监郭毅看来，该项政策出台之后，首付比例有所降低，有助于提高购房者的资金杠杆，撬动更多住房消费。

    营业税免征年限降至2年 降低购房者负担

    除二套房首付比例调整外，房地产营业税也做出了相应变化。昨日中国财政部和**税务总局30日联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

    一般而言，二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上，据链家地产测算，目前北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税，如果营业税“五改二”政策落地，缴纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。

    新政如果得到落实，具体到购房者身上，就是真金白银的实惠。“伟嘉安捷”以北京的李先生来举例说明：李先生看中一套2012年的房子，未满五年不是**住房，100平米，总价300万，准备用商业贷款购买。在新政未出台前，李先生需要交5.5%的营业税，1%的个税，3%的契税，总共285000元。现在新政出台后，营业税变为免征，至少可以省下165000元，节省下不少的支出。

    对于本轮房调政策松绑的组合拳对楼市的影响，郭毅分析，新政的提出将会极大的提振市场信心，对于一线城市来说，房地产市场的交易量将会加速反弹，房价也有望逐步止跌回涨。

    而在地产利好政策接连出台的背景下，中国楼市又会呈现何种新变化呢？

    对于购房人而言，政策利好将极大降低购房门槛，将促使众多持币待购的购房人，特别是拥有改善性购房需求的职业人重新点燃置业热情。此前，业界就有二套房首付将降低到50%消息放出，而此番新政则是将原有的60%-70%首付降低到40%，无疑将增加直接有效购买需求。而对于**刚需置业者而言，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房**首付为20%，可以促使刚需人群利用金融杠杆，实现置业需求。

    对于房企而言，首先政策利好将在很大程度上实现众多房企2015年制定的“去库存，保增长”目标。之前，收到限购限贷政策的影响，不少房企出现了销售业绩下滑的局面，而在新政的利好影响下，以改善型需求产品开发为主的房企有望迎来“销售春天”，实现业绩的有序增长。

    其次，目前改善性需求潜力较大的区域，仍然集中在一、二线城市，因而有可能促使房企改变战略布局特点，从三、四线城市回归一、二线城市，以此提高市场占有率。

    第三，对于不少以中高端楼盘或者豪宅开发为主的房企而言，产品上走品质路线将重获市场认可，有利于品质项目的不断出现。

    值得一提的是，在新政组合拳出台前的2小时，远洋地产在远洋海鸥IV新战略发布会上亦宣布，未来远洋地产将重点进行刚需产品和改善性产品的开发，同时远洋地产控股集团董事局主席李明更指出，在近3年内刚需仍是市场主流，3年以后改善性需求将成为远洋客户的主流。从这一点上来说，远洋地产全新战略**与政策利好有些不谋而合的意味。

    对于二手房市场而言，随着营业税免征年限由5年改变为2年，无疑将加快二手房楼盘的周转率，有利于盘活二手房市场的买卖活跃度。对此，一位近期意欲“以旧换新”的购房人就向凤凰房产记者表示，之前其手里有两套小户型商品房，一直都有卖一套小户型房子再换一套大户型房子打算，奈何以前政策规定购买第二套住房首付要7成，另外他手里房子尚未满5年需要交5%的营业税，因此迟迟未有行动，而得知新政出台的消息后，立刻就准备将其中一套房源挂牌出售，实现置业升级的需求。

    对于房价走势而言，在一定程度上会促进一、二线城市房价的上扬。因为自3月以来，房地产政策层面的利好消息不断释放。3月1日，在两会前夕央行就宣布降息0.25个百分点。随后，在今年两会期间的政府工作报告中则明确“培育消费增长点、稳定住房消费”。紧接着，3月27日国土资源部与住房城乡建设部又联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。加上3月30日的新政组合拳，二套房房贷放松和房产营业税征收“从5年变为2年”，其宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。加上目前市场上的改善型需求成为近几年主力刚需，这类需求释放将有利房价上涨。