“5改2”更低的营业税门槛**二手房市场回暖，以小换大成交易主流

    半个月之内卖房又买房，这股“冲动”源于房贷新政之后的“5改2”更低的营业税门槛，让眼下不少北海购房者有了底气。从“330”房产新政出炉以来，近期的北海二手房买卖成交量正“小步快跑”提速，有的中介公司单周成交量突破50套，创近5年来新高。二手房火一把的原因是改善型需求的迅速提速，但业内指出，“火速交易”的背后，暗藏不少如信息不对称、承诺难以兑现等隐患。

    案例

    交易之快速令人咋舌

    4月上旬看好二手房，5月初就买下，然后再通过中介出售了原有的老房子。在一个月时间内，北海的钱先生完成了“换房记”。钱先生今年45岁，居住北海工业园一带，原有的房子是2002年买的，面积只有70多平方米。但随着一家人收入的提高，以及明年小女儿上初中，钱先生一直有换房的念头。他告诉南国早报记者：“营业税门槛降到2年后，可选的户型多出了不少，广东路一带不少130平方米户型不错，又属于**房。”于是，在不到一个月时间内，他通过中介公司完成了买房和卖房房交易。

    无独有偶，3月30日出台的“国五条”调控政策，一下子打乱并加快了不少北海换房族的进度。准备在云南路购置二手房的宋女士说，她看上的一套面积较大房子，计划今年5月内出手。据了解，该房购买刚满2年，总价在50万元左右，新政策出来后，省下了2.5万元左右的营业税。

    探因

    利好“**”集中交易

    “原来的刚需群体，被政策**后，浮出水面。我们公司4月份接到的来电咨询量超2万次，而新政之前，只有1万多，交易量也提升了30%以上。”北海一家**房产中介公司透露，改善型客户集中式爆发，让中介公司乐开了花。

    5月9日，在北海四川路一家中介店面内，从展示的成交量来看，3月30日之后新政拉升作用非常明显。4月份出炉的成交量普遍提升了20~30%，特别是客户交易的速度加快，*快的2天内出手，一周内完成交易。

    营业税免征门槛从5年改为2年，也**了一些原本“持房待涨”的业主，他们决定就房子出售。房产经纪柳先生说，新政出台后由于免营业税，有业主觉得房子卖价会提升，于是挂牌出售，也给市场增加了很多房源，丰富了购房者选择性。

    5月11日，记者从北海市房地产交易中心获悉，4月份北海市房地产市场交易中，办理二手房交易511宗，交易面积5.61万平方米。二手房交易环比増加了81.85%，而且成交量处于*近10个月的**点。

    风险

    “冲动”致使违约率大大提升

    原本想着赶上新政的“头啖汤”，但没想到“节奏太快”导致了各种意料之外的情况。北海中介经理秦先生说，新政的内容传播和实施需要一些时间，否则买卖双方很容易形成信息不对称。在他近期负责的几宗交易里，接连出现了违约的情况。位于重庆路的一套130平方米的户型，售价55万元，这个价格从去年12月挂牌至今。但在4月底，有客户确定想要购买，并支付定金后，卖家又提出涨价3万元，原因是“买家省下的营业税，应该并入房款，作为卖家的收益”。这一追加的条件，让买家无法接受，只能选择中止交易。

    业内人士认为，随着营业税“5改2”之后，交易的负担减小，卖家对房价上升的心理预期看涨，也是导致卖家毁约的原因。

    分析

    “涨声”一片的局面很难再现

    “目前北海二手房的情况是，卖家想涨又不敢大涨，更多的是试探意味。”在北海从事房产中介多年的肖先生说，新政出台减免的营业税的红利，应该由买卖双方共同分享。而目前的情况时，更多的卖家企图“独吞”。大幅涨价势必会影响正常行情，加上目前北海城区可选房源充足，“涨声”一片的局面很难再出现。加上新政对于一手房的**更为明显，新旧房源两者成反比“倒挂”现象，如果二手房卖家“惜售”，那么无疑会将买家退至一手房市场。

    对于交易量能否维持这一波势好行情，受访的中介认为，眼下二手房行情只是有所回暖，并未出现惊人的上涨。预计进入5月份后，北海二手房交易会迎来一个小高峰，成交量*多会达到同比的50%，价格也将略有有提升，但这并不意味着能否消除北海二手房庞大的库存量。