广西将优化住宅维修金审批流程

    各地将建立物业行业监管信息系统并联网，方便业主查询

    自治区住建部门的数据显示，截至去年底，全区已有9个城市成立住宅专项维修资金管理机构，共归集资金约60亿元。目前，北海、钦州、贵港、百色、来宾等市的维修资金管理机构正在建立中。

    针对住宅专项维修资金申请使用难，5月15日，记者获悉，今年我区将优化资金审批流程

    走访

    仍有人一知半解

    南宁市民黄先生购买了一套楼中楼，开发商将顶层阁楼（产权证内不含阁楼面积）赠送给他，阁楼外有露天阳台。但入住后，这个“免费餐”麻烦不断：露台地面逢雨就漏，以致楼下的卧室和厨房的棚顶长期遭受水浸。黄先生非常郁闷，多次联系开发商协商未果后，他希望申请住宅专项维修资金进行维修。

    对此，业内人士称，虽然外面露台部分不是私有产权，但目前归黄先生一家专用，因此，即便它符合公共部分的性质，但在业主表决的过程中，也会遭遇卡壳。“维修资金的使用，需要有业主的表决意见，说明它不光要合法，还要合情。”他认为黄先生的想法比较难实现。

    记者采访发现，仍有不少业主不了解哪些问题适用申请住宅专项维修资金。

    使用

    须体现公共属性

    是不是只要房子出了问题，就可动用这笔资金？“现在，社会公众和广大业主对住宅专项维修资金的概念有一些认识误区，认为房子出问题就能用，这是不准确的。”自治区住建厅有关人士表示，这一资金的提取必须满足一些法定条件，比如住宅共用部位、共用设施设备必须是保修期满后，保修期内则由承担保修责任的主体即开发商负责维修。

    据悉，根据相关法律法规，住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体等；共用设施设备则包括电梯、照明、消防设施、绿地、道路等。“无论如何，这笔资金的支取使用都必须体现公共属性。比如，某一户业主自己家里的水管漏水，其维修应该由业主个人承担，又或者楼上业主防水没做好，导致楼下业主家里漏水，这属于毗邻关系，应该由相关业主协商解决，并不属于动用住宅专项维修资金的范畴。但若是房屋屋顶、外墙发生漏水，且已过保修期，则可以按规定申请使用维修资金。”该人士说。

    部门

    将优化审批流程

    对市民提出的申请过程麻烦、申请难等问题，主管部门可有好的解决办法？

    自治区住建厅有关负责人告诉记者，今年，各物业行政主管部门将重点加强对资金安全管理、资金审批流程优化、资金使用等方面的监控，严防截留、挪用和侵占，保证住宅专项维修资金及时发挥作用。

    据介绍，2011年，自治区住建厅制定下发了《广西壮族自治区<住宅专项维修资金管理办法>实施细则》。南宁、柳州、桂林、梧州等地市相继成立了维修资金管理机构。目前，北海、钦州、贵港、百色、来宾等市的维修资金管理机构正在建立中。今年6月，我区将启动物业行业监管信息系统建设，其中，南宁、柳州、桂林、北海、梧州等重点城市要在明年5月底建成，其他城市务必在明年底完成，并实现全区联网， 以方便业主查询维修金的申请、使用等信息，同时，主管部门可对物业公司的诚信经营等进行网上监管。

    延伸阅读

    六问住宅维修金

    5月15日，针对广大业主关心的住宅专项维修资金怎么交、什么样的情况可使用等问题，自治区住建厅有关负责人进行了解释。

    1

    维修资金怎么交？

    这笔钱由业主在购房时一次**纳，维修资金产生的利息也归业主共有。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。

    2

    使用条件是什么？

    有两个条件。一是房屋过了保修期，比如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备正常损坏由建设单位负责维修。二是过了保修期后的共用部位、共用设施设备大中修时才可以使用。保修期满后的小修和日常维护从物业费里出，由物业公司负责维修。

    3

    哪些情况可以申请？

    涉及小区的共用部位和共用设施设备受损，都可申请。

    共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的部位以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

    共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

    4

    谁来申请？

    物业、业委会和业主都可申请。维修资金已经划转到业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；没有划转的由物业公司提出申请使用。

    5

    是否须全体业主大会通过？

    不一定。涉及整栋楼的维修资金，由该栋楼内专有部分占整栋楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过，通俗地说就是“双2/3”。

    “双2/3”的确定方法：整栋楼每户房本面积相加（A），同意维修的房主房本面积也相加（B），B是A的2/3；整栋楼所有房主（一个房主买该栋楼3套房也算1个房主）相加（A），同意维修的房主数也相加（B），B是A的2/3。

    6

    哪些情况属于应急情况？

    1.共用供电、供水、供气管线及其设备出现故障，但依法应当由供水、供电、供气等单位维护的除外；

    2.房屋天面或者外墙严重渗水、漏水，但人为损坏的除外；

    3.电梯、消防、安防等设施出现严重故障；

    4.经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋；

    5.其他严重影响业主生活安全的紧急情况，或者法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形。