中国房地产已经历了两个大的发展阶段。**阶段是普遍的城市化，即从农村进入城市。第二阶段是大城市化，即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后，是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。

    未来也许是大城市更新的时代，看发达**的核心大城市，都是进入到这个时代。但这样的局势一旦到来，就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。*为重要的是，城市更新这样微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。

    特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是诸多区域性地方企业，都将转型的战略指向“特色小镇”。**发展和改革委员会颁布了《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》。此政策的出台，对于不少热情投入特色小镇开发转型的房地产企业来说，无疑是一剂强心针。就此，中国地标城策院根据多年城镇策划经验与积累，推出房地产开发企业特色小镇的创新转型分析。

    全国型房开企业转型特色小镇开发模式

    对于房企而言，借助较低成本获得大量土地开发权，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报，是特色小镇**的亮点，而房企转型特色小镇越靠近地产转型越容易成功，传统的房地产开发远郊大盘或产业园区，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧，实际上，与传统房地产大盘开发不同的是，特色小镇或许更注重持续的运营能力。中国地标城策院就全国性房企纷纷试水特色小镇，总结出4种转型模式：

    1、科技型服务小镇

    随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低，新兴产业如科技、金融、航空、生物医药等对于城市配套要求较低，可在一二线城市周边布局，分散中心城区压力。房企拥有大资本、大规模，为科技产业服务，解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题，提**业人口住得起的房子，留住产业人口。

    2、农业小镇

    以农业为基础，配套有医疗、教育、娱乐等设施进行的地产开发，房企要么有农业技术资源要么与拥有农业技术的科技院所合作开发，通过地产开发获得的利润，来进行农业整体**改造，让周边农民成为现代农业工人。

    3、文旅小镇

    以文化旅游产业为依托，结合生态旅游产品、居住、健康产业为一体的地产开发，房企具备文化旅游产业基础优势，同时小镇本身也是城市旅游目的地，通过与政府合作进行PPP模式的地产开发。

    4、产业新城

    以传统产业园区开发为主体，通过传统产业聚集带来产业人口聚集，从而进行土地一级二级联动开发。房企要具备产业园区开发运营基础，在城市有产业外溢趋势的周边，通过PPP模式进行“地产+园区”的开发，即可获得地产收益又可获得园区开发运营收益。

    特色小镇开发的四要素

    特色小镇是具有特色产业、文化内涵，缩小城乡发展差距的发展平台，人和产业是特色小镇的核心，缺乏产业支撑的特色小镇，无异于房地产的低效造城运动。特色小镇的建设一定要结合自身特质，充分挖掘地区特色，找准产业定位，进行科学**，形成文化铸魂、产业兴镇、**塑形、生态培元的四位一体的生态闭环。

    1 文化铸魂 

    文化是特色小镇的内核，只有深度挖掘小镇历史文化脉络，提炼适合小镇的文化因子，在城镇建筑塑造、城镇风貌的营造过程融入文化基因，才能为小镇润色，同时做足了文化内涵，才能使小镇在众多特色小镇中脱颖而出，形成自身的文化标签，并且为小镇发展注入源源不断的动力。

    特色小镇的产业不在于广和多，而在于特而强，产业是小镇的生命力，脱离了产业支撑，小镇将无以为继沦为空城、鬼城。特色小镇需要结合当地资源、产业基础，选择一个具有特色和较高聚集度的产业作为主攻方向，使之成为支撑其未来发展的大产业，同时吸引产业集聚，形成产业链，通过产业发展，带来其他业态的发展，从而盘活整个小镇。

    **是小镇整体的布局考量，通过对小镇整体的科学**，形成功能分区，构建小镇的形态骨架，同时结合自身文化脉络及场地特征，打造特色小镇的肌理结构。

    自然生态是特色小镇建设的本底，一旦自然生态遭到破坏，特色小镇就无从谈起，必须依托现状生态资源，融合低碳、智能、协调、绿色、共享发展理念，按照生态优先和可持续发展的要求，在保持原汁原味风貌的基础上，适当进行开发保护，打造区域集约化开发的生态闭环。

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