5张图看懂房地产库存状况 地方或出台购房补贴

    中共中央总书记、**主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平在会上表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

    对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前全国市场的库存走势看，总体还在高位震荡，这是政府层面继续支持去库存的**逻辑。虽然今年市场去库存效应在体现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，还是需要让房企采取一个更灵活的定价策略和促销策略。相应的信贷政策等也需要积极配合，所以后续包括住房户型结构改善、信贷政策继续宽松等依然会成为去库存方面的重要策略。

    那么，当前国内的房地产库存状况如何，这几年的库存总量有怎样的变化，不同的城市消化这些库存需要多长时间？

    图1：商品房待售面积增长情况

    1.商品房待售面积依然较高，但增速放缓

    根据**统计局数据，截至今年9月底，全国商品房待售面积约为6.65亿平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平。但随着**政策的支持，信贷环境偏向宽松，楼市信心逐渐恢复，全国商品房待售面积同比增速正显著下降，增速已经连续5个月放缓，同比增幅从4月底的24.7%降至9月末的16.4%。**统计局的待售面积主要指现房面积。

    图2：不同城市的库存去化周期

    2.去化周期保持平稳

    北上广深以及几个重点二线城市的平均去库存周期较今年3月的**点明显下降。这10个城市的商品房可售面积在10月末为9916万平方米，按照当前的销售情况进行测算，消化这些商品房的时间约为10个月。其中一线城市需要8.64个月，二线城市11.29个月。可售面积包含期房面积和现房面积。

    图3：房屋新开工与竣工面积增长情况

    3.房地产商开工意愿仍然较低

    受这两年销售放缓影响，房地产商的开工意愿仍然不高。房屋新开工面积同比增速自去年2月起始终保持负增长，但降幅正在不断缩小，房屋新开工面积累计同比增速自去年2月低点的-27.4%缩小到今年9月末的-12.6%。截至9月末的累计竣工面积同比增速为-9.8%。

    图4：商品房销售面积增长情况

    4.商品房销售回暖

    **统计局数据显示，自今年3月起，商品房销售开始回暖。自6月起，商品房销售面积较去年同期有所增长，连续4个月保持正增长。截至9月末，全国商品房销售面积累计达到8.29亿平方米，较去年同期增长7.5%。

    图5：国有建设用地供应面积增长情况

    5.土地供应面积减少

    楼市去库存压力之下，政府对土地的出让控制更加严格，土地供应面积持续减少。截至9月末，国有建设用地供应面积同比减少12.3%，自去年开始始终保持负增长。行业人士认为，随着楼市销售回暖，加上土地供应减少，房地产库存状况将会逐步改善。

    50城住宅库存报告：北海去化周期*长达30个月

    易居研究院智库中心近日发布《中国50城住宅库存报告》显示，第三季度，北海库存去化周期*长，为30个月，与烟台、呼和浩特、荆门和三亚列为去库存周期较大的前5个城市。

    另外，报告还显示，去库存周期较小的5个城市为合肥、珠海、深圳、南京和苏州。同时，库存去化周期明显增加的5个城市是三亚、海口、九江、石家庄和哈尔滨，库存去化周期明显缩短的5个城市是烟台、天津、荆门、长春和西安。

    从排行中可以看出，去化周期较长的10个城市分别为北海（30）、烟台（26）、呼和浩特（25）、（24）、三亚（23）、茂名（23）、淮南（21）、沈阳（20）、济宁（19）、海口（19）。而去化周期较短的10个城市分别为合肥（6）、珠海（7）、深圳（7）、南京（7）、苏州（7）、郑州（7）、南昌（8）、济南（8）、武汉（9）、厦门（10）。其中，括号内数据的单位为“月”。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，库存去化周期较长的城市，房价上涨往往会受到压抑，甚至容易出现房价持续下跌的风险。此类城市后续应该积极坚持去库存的导向，鼓励购房需求进入。而对于库存去化周期偏小的城市，房价上涨的压力会很大，对于此类城市来说，积极出让土地，并形成有效库存，是平抑房价过快上涨的关键。

    50城库存去化周期季度变动值排行榜

    在第三季度50城存销比环比变动值的排序中，三亚排序*靠前，为5个月，说明相比第二季度，第三季度三亚的库存去化周期增加了5个月，市场基本面在恶化。而烟台排序*靠后，为-8个月，说明相比第二季度，第三季度烟台的库存去化周期减少了8个月，市场基本面在改善。（注：存销比环比变动值=本季度存销比-上季度存销比）。

    从排行中可以看出，存销比季度增加比较明显的10个城市为三亚（5）、海口（3）、九江（2）、石家庄（2）、哈尔滨（1）、贵阳（1）、茂名（1）、温州（1）、淮南（0）、南宁（0）。而减少比较明显的10个城市为烟台（-8）、天津（-7）、荆门（-6）、长春（-4）、西安（-4）、苏州（-4）、厦门（-4）、无锡（-3）、青岛（-3）、兰州（-3）。其中，括号内数据的单位为“月”。

    对此，严跃进认为，对于存销比季度增加值明显的城市来说，去库存压力并没有得到实质性的释放，部分城市甚至还出现了压力增加的尴尬。而对于一些存销比季度减少值比较明显的城市来说，目前政策宽松环境下各类购房需求在积极释放，交易不断趋于活跃、市场基本面也趋于改善。

    救市继续

    中央财经领导小组对房地产的政策定调，被业内视为一种信号，即，未来一段时间内房地产政策将持续稳定，房价将不会出现大起大落，相关部门的主要工作将围绕着楼市“去库存”展开。“高层**提出‘消化库存’，意味深远，这就说明可以预见，下一步房地产救市政策还有可能进一步出台，”经济学家马光远[微博]如是分析。而易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]也告诉南都记者，“提出去库存，就意味着救市继续，怕啥？”

    中原地产项目部总经理黄韬的看法就很有代表性，即北上广深这样的一线城市由于人口基本处于净流入状态，购房的刚性需求仍在，而其他中小城市需尽快根据政策窗口，加快去库存。

    目前全国楼市政策基本是“有保有压”，走区别对待的分类调控之路。而由于*近几个月的楼市数据显示，一线火爆而三四线冷淡的分化趋势愈加明显，这意味着调控难度的加大以及分类指导的必要性仍不容忽视。从价格来看，一线城市无论是新建商品住宅还是二手住宅价格同比涨幅均领涨全国。

    “从政策层面理解，可以看出中央包括财政仍需要房地产的大力支持，行业的稳定发展对整个经济大势都有好处，”中原地产项目部总经理黄韬接受南都记者采访认为，结合目前楼市的库存高企现状，加强去库存已经成为当前楼市重中之重，为此有可能继续出台与之相配套的政策，缓解压力。而部分库存压力过大的城市有可能先行行动。

    去库存成主基调

    从全国范围来看，楼市库存数据着实不容乐观。房地产市场的库存仍在不断增加。截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。

    “针对库存过高的问题，有几个角度的方法可以提供，”大家顾问有限公司董事长尹香武向南都记者分析，比如降低首付比例，调整房贷利率，户籍便捷化等等。中指院展望未来认为，10月24日央行[微博]再次“双降”，这为年末的楼市“翘尾”增添了动力，库存有望进一步加快去化。当前宏观经济下行压力仍存，未来央行双降仍有空间，将会进一步利好楼市供需两端。

    “短期来看，在年度销售目标和现金回款压力下，房企将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解，”中指院研究员王琳向南都记者表示，一线及部分热点二线城市房价将延续温和上涨趋势，而部分三四线城市仍以去化为主，房价将保持平稳。

    具体落地政策方面，信贷政策成为业内公认的主导政策。不少业内人士还预计，政府或将引导购房意愿，出台购房补贴或税费优惠政策，降低置业的负担。而这些购房优惠政策的制定或将因地制宜，由地方政府主导，政策分化性更加明显。尤其是库存量较大、成交长期疲软的三四线城市，地方政府或将出台进一步促进成交的楼市政策。