机构数据显示，当前部分城市去化需求强烈。业内人士认为，未来政策环境有望继续保持宽松，首套房首付比例或进一步下降，公积金贷款政策也可能继续放松。不过，由于三四线城市库存较高、需求疲弱，短期看相关城市的房地产市场仍可能延续“寒冬”态势。

    地方发力去库存

    山西省政府11月19日公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。该意见由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联手对山西房地产政策进行重大调整，提出取消商品房购房限制。具体包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制等。

    值得注意的是，自高层提出房地产去库存以来，山西省是**下发文件取消房地产限购的省份。在地方债务大增、经济增速放缓、财政吃紧的背景下，部分三四线城市迫不及待地救市自有苦衷。

    2014年山西的经济增速为4.9%，而目标为9%左右。自去年9月以来，山西省的工业增加值已连续10个月下降，且降幅不断扩大。近日**统计局公布的31个省份上半年的GDP数据显示，山西今年GDP增速目标值是6%，可上半年仅完成了2.7%，增速在全国位列末席，比辽宁省仅高出0.1个百分点。

    实际上，2014年以来楼市成交走淡，一些区域面临较大的去库存压力。在此背景下，一些省份选择了取消限购，以加快去库存的速度。2015年1月，四川省宣布取消限购限价，90平方米以下住房所占比重限制同时取消。5月，甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施，其中取消多项房地产开发和消费限制政策，包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。6月，安徽省明确提出停止住房限购政策，居民购买住房无需提供购房所在地纳税或社保缴纳证明，同时鼓励银行业金融机构增加个人住房贷款额度。

    梳理这些取消限购区域的房地产市场特点不难发现，这些区域多具备以下特征：楼市成交低迷，市场下行；地方政府对土地财政依赖程度越来越高；开发商资金来源明显趋紧；购房者观望情绪浓厚；高库存倒逼地方政府政策松绑。

    瑞银证券数据显示，其监控的一二三线城市**房地产库存去化月数分别为7.9个月、13.7个月和23.4个月，一二三线城市库存水平近5年均值分别为9.2个月、13.3个月和20.2个月；2010年6月时一二三线城市库存去化月数分别为9.1个月、8.8个月和9.2个月。瑞银证券房地产分析师丁晓指出，三线城市库存水平很高，确实需要政策支持去库存，但预计需要较长时间。

    政策环境或趋向宽松

    业内人士认为，当前楼市分化比较明显，要有效消化三四线城市的库存，就必须要增强这些城市对周围人口的吸引力。加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，购房落户政策或在更多城市得到推广实施。不过，需要注意的是，如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源，即便有三四线城市的户籍，对普通农民也无法产生足够的吸引力，产业的发展和公共资源的布局尤为关键。

    丁晓指出，虽然短期看三线城市高库存有可能伴随未来政策的支持而逐步走低，但此类城市整体面临人口长期增长乏力的隐忧，住宅销售因为政策持续宽松而大幅增长的概率较小。

    中信证券认为，**销售是化解库存的根本之道。目前部分热点城市的市场尚处热销状态，但迟迟不能形成普遍房价上涨预期。一些城市楼市热销更多是政策驱动，而没有出现恐慌性购房。政府继续出台政策**销售，才能保证平稳去化。

    广发证券和民生证券对后续政策宽松空间比较乐观。广发证券认为，近期整个地产行业政策环境进一步向宽松态势发展。政府对于房地产市场的表态重点围绕着去库存，地产投资对于宏观经济稳定器的作用依然重要，预计未来行业政策环境继续宽松，首套房首付比例有望继续下降、公积金贷款政策进一步放松，保障房货币化、交易环节的税收宽松等利好政策或有所推进。

    民生证券指出，其所监测的重点城市房地产数据出现震荡，但整体向好。全国范围看数据持续疲软，不论是房企拿地、新开工还是房地产投资数据改善有限。从政策方面看，高层定调房地产行业去库存，政策宽松大概率持续。长期看，户籍制度改革有望进一步推动农民进城购房热情，对库存较大的三四线城市去化可能起到一定作用。短期而言，三个方面的政策放松值得关注：商贷首套首付比例还有下调空间；公积金使用率提升；减免税费及购房补贴等行政措施。

    多举措拉动住房消费

    有专家指出，多数二三四线城市供应过剩，短期内相关城市房地产市场或延续降温态势。未来政府部门或更加推崇市场的作用，并配以房产税、信贷等手段，建立长效调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

    华泰证券指出，房贷利润太低银行不愿意贷，公积金缴存太少存在空缺风险，在利率下行的背景下需要通过杠杆来解决上述问题。11月20日，国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，本次修订稿中提到的允许公积金做资产证券化，允许公积金购买高等级债券。考虑到公积金贷款期限较长，所以资产证券化的期限也较长、且利率较低，若一方面资产证券化、一方面购买债券，则同时赚取了相当于流动性收益和利差收益，这将成为依靠金融创新解决房地产问题的尝试。

    中原地产首席分析师张大伟认为，对公积金管理条例的修改有利于进一步发挥公积金作用。目前，公积金的投资效率非常低，新规范的确有利于公积金保值升值。从这一点看，此次修订非常有必要。但从目前公积金在房地产中的作用看，**的问题是公积金的贷款上限问题，这仍有待完善解决。

    中信建投指出，我国住房公积金目前的主要问题在于沉淀资金庞大。截至2015年7月底，全国住房公积金缴存余额3.97万亿元，贷款余额2.88万亿元，但投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分城市运营收入已经无法跟上运营支出。部分省市已经面临无法为缴存者发放住房公积金贷款的问题（7个省市个贷率超过80%），因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。同时个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点，是理想化的证券化资产类型，未来证券化的操作性较强。

    去年9月，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》中就已经提出有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，目前已经有武汉、盐城、湖州、常州等地推进证券化试点业务，其中武汉、常州已成功试点发行。中信建投认为，从可操作性来讲，公积金贷款证券化不存在技术性问题，出于解决贷款紧张的问题，各地住房公积金管理中心将顺应**政策，陆续展开“类资产证券化”或“资产证券化”的运作，给住房公积金注入流动性。

    房企发债热情空前高涨

    在利好政策推动下，房企公司债发行热情高涨。万科、保利地产多家房企近期推出发债预案，且发行利率不断走低。随着融资环境趋好，境外上市的房企也趋于转向国内融资。机构认为，低利率公司债作为重要的融资渠道，有效缓解了房企的融资压力。

    发债规模井喷

    监管逐步放松以及较为宽松的货币环境，为房企在资本市场融资创造了有利条件。同时受美元升值及国际信用评级下降影响，房企境外融资优势正在弱化，日益向好的国内资本市场正在逐渐演变为房企解决融资问题的主要渠道。自今年6月开始，无论是境内公司还是海外上市公司纷纷开启发行公司债模式。9月以来伴随着房企大规模拿地，房企发债数量和规模更是呈现出爆发式增长，且发行利率不断走低，房企债券市场融资优势凸显。

    6月以来，公司债发行开始放量，房企发债热情不断升温、发债规模持续扩大。据中国指数研究院统计，今年1-10月，已有52家房企成功发行公司债，发行规模达到1814.24亿元，相比2014增长了接近16倍。随着发债票面利率逐步降低，房企债市融资意愿越发强烈。三季度开始房企发债速度明显加快，从季度房企融资金额来看，三季度共有37家房企公司债发行成功，募资规模达1265亿元，占整个发债市场的60%左右；二季度发债规模为179.79亿元；一季度为69.5亿元。

    由于政策原因，房企公司债自2009年起经历了长达5年的停顿状态，2014年监管部门开始逐步放开上市房企发债，降低了房企发债难度。2015年1月，证监会修订并发布了《公司债券发行与交易管理办法》，债市新规为房企发行公司债营造了宽松的融资环境。房企把握有利时机通过大规模发展发债来满足资金需求。

    利率明显走低

    另一方面，2015年公司债发行利率不断走低，也激发了房企债市融资需求。目前公司债市场供求旺盛，且发债利率已降至历史较低水平。宽松的市场环境和公司债质押式回购交易制度的实施是拉低房企公司债融资成本的主要因素。2014年11月至今央行已多次降息、降准，市场上大量的流动性使债市资金较为充裕，增加了公司债的投资需求。同时，自股市大幅调整以来，不少资金撤离股市转向债市，进一步增加了公司债需求。

    另外，公司债新规明确在沪深交易所债券市场，满足一定条件的公司债券可以进行质押式回购和竞价交易。公司债质押式回购交易制度提高了公司债在二级市场的流动性及交易效率。

    业内人士表示，今年房企公司债发行利率普遍介于4%-8%之间，相比银行贷款和同期限中期票据来说更具优势。对海外上市的房企来说，随着海外融资成本逐渐升高，国内发行公司债成为海外上市房企的**选择。由于公司债利率大幅降低，房企以低成本债券融资替代银行贷款、信托等融资渠道，大大减轻了企业的债务负担。

    中国指数研究院分析指出，随着利率持续走低，未来房企公司债发行会更加积极。对海外上市的境内房企来说，美联储加息等因素将进一步加大企业境外融资压力，转向国内融资将成为这部分企业调整债务结构的理想方式。

    园区类上市房企前景看好

    数据显示，147家房地产上市公司中已有26家公布了2015年业绩预告，中关村、世荣兆业(13.51,-0.080,-0.59%)、荣丰控股等公司预计业绩增幅较大，嘉凯城则预计亏损较严重。业内人士认为，房地产行业整合将提速，强者恒强，而一些中小房企有可能不得不退出这一行业。从细分领域来看，在“大众创业、万众创新”的背景下，园区类上市房企值得期待。

    中关村业绩大增

    Wind资讯显示，在26家公司中，预增3家、略增4家、扭亏3家，预减5家、略减3家、续亏两家、首亏5家，中房股份为不确定。

    中关村预计2015年实现盈利约1.5亿元至1.8亿元，比上年同期增长991%-1209%，成为已公布业绩预告房企中业绩增幅**的公司。中关村业绩大增和转让北京中科霄云资产管理有限公司关系密切。今年上半年，中关村将中科霄云95%股权转让给北京锦秋知春房地产开发有限公司，转让价款为3.7亿元，该转让事宜增加中关村投资收益约2.07亿元。此后，中关村又转让了中科霄云剩余5%股权。中关村称，扣除转让中科霄云股权产生投资收益影响，公司及控股子公司今年盈利情况与2014年相比无较大变动。

    除中关村外，世荣兆业、荣丰控股等公司预计2015年净利润同比增幅也在1倍以上。世荣兆业预计，2015年实现盈利5500万元至6500万元，同比增长274.13%至342.16%。对于业绩变动的原因，世荣兆业表示，2015年度可结转的商品房销售收入较上年度增加，导致盈利增长。

    荣丰控股预计，2015年实现盈利500万元至2000万元，同比增长110.85%至143.40%。2014年公司净利润为亏损4608.53万元。公司表示，预计四季度北京荣丰房地产开发有限公司将销售荣丰嘉园项目一处商业用房，公司整体经营业绩与去年同期相比将大幅增长。

    与这些公司相比，嘉凯城的业绩则不那么乐观。嘉凯城预计2015年净利润亏损23亿元，同比下降6138.19%，成为已公布业绩预告公司中业绩下滑幅度**的公司。2014年，公司净利润为3809.09万元。对于业绩大幅下滑的原因，嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。其次，达到应清算土地增值税条件的项目金额上升、可资本化资金成本金额下降，导致税务负担及财务费用均增加。另外，公司战略性城镇化建设投入进一步上升，但尚未进入产出阶段。

    两极分化显著

    业内人士认为，房地产行业已步入白银时代，整体增量空间有限，房企布局由扩张转向收敛。由于核心城市土地竞争愈加激烈，地价高企已透支未来房价上升空间，房企盈利空间被不断压缩。

    从企业格局角度来看，全国房地产投资失速主要源于大部分中小房企投资不振。受制于资金的缺位，多数中小房企拿地积极性消退，项目开工延缓，销售回款速度明显降低，进而持续恶化企业资金面。更多中小房企经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营。2015年8月，浙江广厦决定在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型；莱茵置业变更为莱茵体育，剥离房地产业务。

    同时，大型房企得益于自身雄厚的资本实力，在保障自身业绩增长的同时，战略并购或入股优质项目。随着时间的推移，行业竞争格局“两极分化”特征显著。

    从房地产行业细分领域来看，多家机构看好园区板块上市公司发展前景。兴业证券报告指出，园区企业拥有**的中小企业入口，创投产业应成为园区企业利润增长、做大做强的发力点。目前大量中小企业入驻园区，园区拥有**的中小企业资源、*全面的中小企业数据、**的扶持孵化条件，通过投资中小企业并适时退出，将实现园区和企业的双赢。目前，新三板、科创板以及各地股权托管交易中心未来将持续为中小企业发展融资提供便利，也为园区企业创投退出提供良好的渠道，园区企业转型创投产业将充分享受政策红利。

    安信证券也认为，近期园区创**司利好不断，新三板分层制度改革、科创板推出预期将利好园区创投类公司。