说起房产,大家都会想到日本的房产大泡沫,从疯狂到崩溃,从1955年到1991年,前后大概36年的时间房价起起伏伏,**跌下神坛,泡沫破灭。
1955-1974年快速上涨,二十年涨44倍。此时的背景是住宅用地价格上涨211倍,土地贵,房价自然也会增长,这时的日本,人口增长迅速,日本经济快速增长期。
1975-1985年缓慢上涨,十一年涨幅不到一倍。此时的背景是日本住宅用地价格上涨 73%,日本经济进入**次换挡期,GDP 和人口增速放缓。
1986-1991 年增长1.7 倍。此时的背景日本住宅用地价格上涨73%,其中 1987-1990 年间年均增速高达 24.6%,甚至超过 1955-1974年快速上涨期的平均增速。日本进入第二轮经济增速 换挡期,广场协议签订,日元升值、货币政策宽松。
**这6年是日本房价的疯狂时期,但是疯狂过后就是破灭。
日本土地价格于 1991 年到达***点,随后开启漫长的下跌之旅。日本土地价格从 1992 开始持续下跌,截至 2015 年,所有城市跌幅为53%。
日本房价增长的主要原因是是经济增长,人口增长,炒房严重。下跌的原因是经济下降,人口老龄化,储房严重导致长期资金过剩。
广场协议签订后,日元增值,房价疯狂上涨,出口下滑,物价通缩,为了缓解这种情况,银行利率下调。
**的中国,房价疯涨,炒房严重,储房过剩,资金过剩,人口老龄化严重,研究表明20岁-50岁是购房主力军,中国当前也具有类似情况,近期一线城市房价大涨,三四线去库艰难,区域分化很大。
如今各种政策调控下,中国楼市进入冷淡期,银行利率上涨,限购限售,房子是用来住的,疯狂炒房囤房只会导致资金过剩。中国楼市若想避免房产泡沫,又该何去何从?