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中国房地产上市公司测评成果发布会上,大佬说了啥?

来源:中房网作者:admin2016-05-27 15:38反馈/举报

    5月26日,由中国房地产业协会、中国房地产测评中心主办的2016中国房地产上市公司测评成果发布会在香港盛大举行。本次测评成果发布会由中房研协技术服务有限公司、中房研协优采信息技术有限公司承办,中房网官方发布,论坛协办单位上海实业城市开发集团有限公司,赞助单位杭州老板电器股份有限公司。

    作为上市房企的年度盛会,来自房地产上市公司、资本界、研究机构及众多媒体等百余人参加了本次测评成果发布会。

    以下为图文回顾:

   2016中国房地产上市公司测评成果发布会现场

    **财经主持人、制片人、**财经评论员、上海十大青年经济人物马红漫主持本次测评成果发布会

    中国房地产业协会副会长苗乐如致辞

    苗乐如:楼市全面向好,分化呈常态

    非常高兴与大家再次相聚在香港,这是中国房地产业协会和中国房地产测评中心连续第4年在香港发布中国房地产上市公司测评成果。房地产上市公司,是房地产行业的风向标和中坚力量。通过测评成果的发布,既能全面客观反映房地产上市公司的综合实力,又有利于引领行业持续健康发展。借此机会,我对目前阶段的行业发展、以及房地产上市公司如何发挥好标杆作用,谈几点看法:

    一、房地产市场全面向好,市场分化成为常态

    据**统计局**数据,今年前4个月,房地产先行指标全面向好。土地市场也持续升温,房企在重点城市、热点板块加紧了土地储备。

    虽然房地产市场整体数据增长明显,但我们也要注意到,市场分化已成为常态。面对分化的市场,我们既要坚持因城施策,更要胸有全局,把握主动。因为中国房地产行业虽然告别了高速增长的阶段,但新型城镇化还会持续发力,改善性需求潜力深厚,城市修复更新活力待发,十三五乃至之后一定时期,房地产行业仍将是推动经济社会稳定增长的强劲动力。

    二、着力推进供给侧结构性改革,是实现房地产发展之首钥

    十三五**明确:在适度扩大总需求的同时,着力推进供应侧结构性改革,使供给能力满足广大人民日益增长不断升级和个性化的物质文化和生态环境需要。作为行业的中坚力量,我们的房地产上市公司应该总结自己的经验,借鉴他人的做法,为满足人们日益增长不断升级和个性化的物质文化和生态环境的要求,打造好产品、好住区、好服务,引领供给侧结构性改革,促进房地产新发展。

    第三,把握机遇,赢得主动,为稳增长做出新贡献

    今年是我国也是各地十三五**实施的**年,也是贯彻城市中央城市会议的**年。面对五大理念统筹发展和互联网+新思维,房地产企业需要准确地把握贯彻落实十三五**和中央城市工作会议的着力点,关注新经济带、城市群、区域性中心城市及城市修复与更新,主动布局新型城镇化。需要敏锐地捕捉市场客户的新需求、新变化和住区服务的新领域,商旅休老等业态发展的新要素,需要深入开拓互联网+形成的线上线下全方位办公、生产、交往、生活、服务的新模式,发挥上市企业的自身优势,谋篇布局,创新发展,再创辉煌。

    中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱发布测评成果

    丁祖昱:2016上市房企测评亮点多多

    2016中国房地产上市房企测评和去年有一个很大的差异,各家房企都在2015年有很圆满多成果,应该讲2016年相关的各方面的数据都比之前有一个比较大的提升。所以我们**在发布过程当中有非常多的亮点。

    首先看测评榜单,前十强的情况来看变动特别大,万科是第九年蝉联榜首,中海和绿地位居第二和第三。绿地是全新进榜。前十强看到了新的面孔,华夏幸福进入到了第十位。资本市场虽然股指上下乱窜,但是房地产指数在前年大障了48.85%,沪深的300指数上涨了5.58%,房地产在2015年打了一个翻身仗,在历届榜单的发布过程当中,我们看到房地产的股弱于整体的大盘,2015恩年明显强于大盘的表现。所以应该讲房地产行业在2015年打了一个翻身仗。

    第二个,在城市方面两极分化的程度也在进一步地加深,龙头城市,一线和热点二线城市**是大家都愿意进入,一般的二线、三线城市,大家的热情明显下滑。房企的集中度情况来看,集中度增长的趋势不仅没有停止,还在进一步地增长,今年一季度按照销售的收入集中度来看,前十强的集中度已经**超过了20%。所以目前中国的房企的前十强的整体对市场的影响越来越大了。

    中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻演讲

    周忻:房地产市场的成熟与年轻

    首先我热烈祝贺又产生了一年的上市公司的百强,每个上市公司在去年的日子当中又进了一个非常大的一步。希望我们的房地产经历了二十年发展依然能够基业常青,同时希望我们的上市公司企业依然充满着创新的活力。所以让我想把主题演讲还是放在“成熟与年轻”来做这样的一些对企业的探讨。

    上市公司百强榜单里面有几件事情是值得大家可以去关心一下。**件事情是上市公司十强里面拥有中超足球队有4家,30强以内有6家,16强里面的整个中超16支球队多少跟房地产有关的?这是资产做大了以后通过一种体育产业的结合,我们投入在体育产业行业里面反哺我们企业发展的一个平台。实际上很多的企业走了很长一段路以后,除了传统产业以外,实际上都在寻求着跨界,都在寻求很多的变化。企业成熟的标志是什么?成熟的标志是很多行业走到一定程度的时候会孕育很多的变革,成熟的标志就是变革。

    第二,我们发现很多上市公司出来的高管给房地产业带来很多新鲜的血液和力量,这些企业在房企的成长当中伴随房企的成长自己也已经成熟了,但是他本身的年龄并不大,他本身的创业精神还在。那么我们应该去关注这样的一些我们需要去关注的人或者是事件。我认为这些公司也是我们**上市公司企业也好、房企走到**成熟与发展的一个很重要的标志,就是在一个行业、在一个企业,走到一定程度当中,他在人才或者在经营模式当中的一些创新。

    第三,我们也关注到了有很多个企业现在在分拆很多的东西,今年有很多的公司在寻求把物业管理公司分拆出来进行上市,我曾经在几年以前跟郁亮开过玩笑,我说如果把万科物业拆出来认真经营的话,他的市值未必会低过你万科的房地产。当一个企业走到一定成熟阶段的时候,他就应该去考虑他很多的新兴的产业,要去让他有很多的发展。

    第四,当然一个企业、一个行业的成熟又孕育着一个更多的兼并与收购。整个中国今年非常多的一些资产重组,这也是一种成熟的表现。

    第五,很多的公司在改名,该名是一家企业多元化发展的表现,我不是那么建议很多的公司把一个纯粹的地产公司改成一个谁都看不清楚的公司。但是我们应该看到,更多的企业是在企业多元化发展的过程当中,依托他原有的背景,会成为一个非常好的为企业未来发展能够带来价值的这样一个东西。

    **坐在这里的公司,都是有十几年、二十年甚至是二十多年的历史,中国的房地产行业已经到了一个成熟的阶段,在这个成熟阶段当中会有很多的故事会发生,而我们希望的是什么,我们希望这样的一些成熟的公司而不是一个老的公司,“成熟”和“老”的概念不一样的,成熟的公司里面更需要年轻的活力,更需要创新的基因。这个行业也是一样的,我们这个房地产行业已经进入了一个相对成熟的行业,但是这个行业是需要创新、需要变革,需要一批已经有了非常丰富经验的年轻人,这些年轻的人和企业,能够给这个行业更多的东西,能够让他继续往前走。

    我相信易居中国愿意和大家一起在未来成熟的这个行业当中,我们能够更多地做创新,依托我们现有的行业和品牌、平台,我们能够做更多的有意思的事情。

    上实城开董事局主席、总裁季岗演讲

    季岗:新动能驱动新模式,供给侧改革下的房地产创新升级

    非常高兴就新常态下的房地产发展进行研讨。尤其作为一家上市公司,面对着未来的股东与投资者的习惯,如何保持持续稳定地发展,我们感到不为明确。

    当前三四线房地产的情况比较复杂,库存、去化、价格都已遇到了击打地挑战。二线城市的去化在放量,价格在上升,但开发以及商业型住宅矛盾在出现,一线城市的前景虽然看好,但是政策的多变以及土地价格的超限地上升,形成了“面粉贵于面包”这个问题,现在看起来非常急促,有一点感觉到“不做等死,做会早死”的局面。

    如何顺应这样一种新情况、新问题的变化,我们感到某一个企业经营者必须要抓住审时度势,依据自身的这种优劣势的变化,来掌握做到能够加快自我的变革,创新模式的变化,我感觉到很重要。特别是作为未来的公司在战略目前的定位上,提升投资的能力上,构建防风险的机制上,我感觉更为重要。

    我认为企业在房地产下十年的发展中需要做好以下几个方面:

    **,房地产企业的商业模式必须创新发展,面对宏观形势与行业的拐点,要顺应新的形势,转变企业的商业模式,从快速地扩展导向价值汇报的导向,从高周转的滚动开发要专项为精细化地运营,更重要的从单一的开发商转向集开发、运营、服务于一体的集成商。

    第二是要尽快形成战略合作联盟,先进不少的房地产在控股、参股、联合开发等多种操盘模式中,不断地灵活转换。战略联盟将是房地产高价地价带来的投资风险*有效的方式之一,也是发展各自优势形成强强联手、优势互补,增强项目拓展能力和市场的竞争能力。

    第三,地产企业产品结构要创新升级,未来地产企业将更多地为客户提供一种生活的模式,单一种类的过于开发已经无法满足,城开这类深耕核心城市企业的战略定位,应该为市场需求的分化。

    第四,我们要注重地产企业品牌战略的创新升级,品牌战略的宣传与推广将是向消费者直接展示企业的理念与产品特征的渠道。在未来向服务业对接能够取得先机,也为实现企业价值链的延伸发展构建优势。

    第五,发展手段的创新升级。房地产简单粗暴的高利润年代已经结束了,不少地产企业有意转向资产基金化的发展模式,选择地产基金化的发展路线,上市房企必须更为极力拓展大陆香港和国际的渠道,利用好境内外双向平台的投融资的优势,并且更为关键的是建立科学的投资决策与退出机制。

    此外,行业的对外并购也是企业的竞争力,完善产业链布局的一个重要的途径。当下,房地产的行业略有回暖的趋势,但是随着区域分化的加剧与市场需求的转变,地产的企业仍然面临着困难,土地成本的高企、产品开发的设计、市场潜力的空间,都催生行业割据发生深刻的变化,更促使我们要有新的思维、新的手段,去取得新的发展和新的成功。

    嘉宾颁奖

    恒大地产集团 综合实力10强、H股10强

    上市房企高峰论坛

    上市房企高峰论坛嘉宾对话

    在本次测评成果发布会上,还举行了“2016上市房企的创新与发展”为主题的高峰对话。

    杨彪:慎重拿过贵的“面粉”

    上实城开执行董事、上海城开副董事长总裁杨彪发表了精彩观点:

    谈楼市形势

    现在房地产发展的差异化非常厉害,三四线城市的房地产的去库存可能会延续比较长的时间。对一二线城市,由于地价迅速拉升以后,导致整个“面粉比面包贵”作为一个“常态”,这种“常态”是不是能够持续呢?我感觉到好象持续有下去是有困难的。

    这种“常态”是有阶段性的,任何一个市场拉伸的过程当中一般都是透支了后面的收益,我认为拉伸以后可能会有一个比较长的盘整期,这个盘整期里面是要忍受煎熬的。现在高地价拿下来以后,盘整期可能是半年,可能是一年,可能是更长时间。现在的地价就像股票市场一样,迅速拉伸,快到终点了。接下去可能在年底会有回落,而且回落以后有相当长的一个盘整期。我说的常态是从去年下半年开始到今年年初,甚至会延续下去,延续到今年的年底,年底以后可能到达顶点以后还是要慢慢地回落的。盘整期忍受煎熬的时间可能会比较长。

    现在的地价对一线城市来讲,我认为是透支利好,而且正在向严重透支利好前进。我建议,慎重拿过贵的“面粉”。

    谈企业战略

    在**这个环境下,今后企业一个可持续发展的一个要点可能就是50%拿地、开发、销售,另外50%可能就是要通过创新、转型来充实,甚至占比更高,这样企业才可能会长久地、持续地发展下去。

    创新转型现在是百花齐放,所以我想各个企业对于适合自己的生存方式,要通过自身的特点做你所擅长的。从我们企业未来的发展来看,我们现在可能是借一线的管理品牌,怎么样把我们的商业资产、商业地产这块打造好肯定是一个方面。

    当然我们也要从房地产的产业链包括金融服务,包括资金的调现都会有所尝试,当然哪一个更适合我们,可能在推进过程中是有一个逐步形成自己的品牌,逐步通过我们的努力形成自己的一个优势。

    张鹏: 房企更需要“创变”

    当代置业中国有限公司执行董事兼总裁张鹏发表了精彩观点:

    企业应对政策“冷暖自知”

    每个人、每个企业感受政策是“冷暖自知”不太一样的,我们有一个突出的感觉是每个企业是区域合作的,有的是区域聚焦的,有些是跨界,由于他的战略不同,对政策的反应也会不同。

    我们企业一直有这样的一个探讨,**现在一线城市的土地也好、房地产市场,根据各个城市的不同而发生了剧烈的变化。第二,二线城市发生了分化,好的好得不得了。第三个就是三线去化摆在大家面临**的挑战。所以我们讲在这个过程中,每个企业的战略不同,要根据自身情况来调整对政策的变化。

    从创新到创变

    现在的阶段不管是“新金融时代”,还是“房地产的新常态”,有几点是可以肯定的:市场仍然是高增长,房地产仍然是资产比较安全的领域。二是高淘汰,确实越来越多的企业推出,不管转型升级也好,企业一定要聚焦自己的差异化的竞争力。第三就是客户、资源、资金都在不断地分化,这就是我们面临**的形势。

    所以每一个企业都在考虑如何下一步创新升级,我认为别创新了,创新只是企业要素的叠加,我们就是创变,要局部地把企业房地产的价值链找出以客户需求为核心的新的商业模式、新的商业机会。前面左手抓金融,后面抓移动互联,核心是我们的客户。

    我理解的是,创新就是简单在技术、团队、管理上做一些跟过去不同的要素的叠加,但是“创变”,我们认为是在商业模式的本质上进行变化,比如把过去的组织要不断地变小,从航空母舰变成联合舰队。把我们资金的投向也要从过去的只专注于土地,要开始聚焦到客户上,在这些要素上不断地挖掘本质的东西,创造性地变化。

    欧阳捷:货币政策将收紧一二线土地市场的火爆

    新城控股集团**副总裁欧阳捷发表了精彩观点:

    总地来看,中央政府的政策是鼓励房地产市场的。三四线城市去库存的大逻辑没有任何地变化,只不过一二线城市目前的地价高涨使大家对这个市场的变化产生了一些预期,就是在于这个货币的超发,去年1—7月份的时候货币的增量是12.45万亿,而过去三年的平均值增量只有12.5万亿,去年剩下还有5个月时间货币发的接近4万亿。这4万亿钱到哪去了?我们看实际上大部分到了房地产了。到了房地产以后这个钱来了会去哪里呢?大家形成了一二线城市的共识,导致了一二线城市的市场迅速火爆,地价全部高涨。这个动作其实是中央政府去库存的大背景是相背离的,但是又与货币超发货币贬值是相关的。

    第二我们注意到权威人士讲话“大水漫灌”不合适的,紧接着国务院的官网上连发三篇文章,经济本在哪、优在哪、以后的出路在哪,说明了我们没有大水漫灌,说明了中央的政策上产生了一些共识上的分歧。因此,对于房地产来说,我们非常要去关注政策的走向,中国的政策对房地产的影响非常大。

    这里面的逻辑表明,中央未来下半年在我们货币政策上做一些收缩,不会像去年一样大水漫灌了。我们看到4月份货币超发的现象已经收缩了,4月份比3月份环比减少了没有增加。这种现象会延伸到5月份甚至是下半年,延续下去以后我们会相信,货币政策的收缩会减少我们一线城市和热点二线城市的土地市场过于火爆。

    耿俊峰:三四线去库存任重而道远

    景瑞地产有限公司市场研发品牌中心总经理耿俊峰发表了精彩观点:

    从去年年初一直到今年的上半年,我们非常明显地感受,就是一二线是持续火爆,但是三四线去库存的力度虽然在叫,但是整个力度还是不够的。虽然我们看到了个别的地方出现了一些地方性的政策,但是实际上真正走入到市场去看的话,整个很多的三线,尤其是四线的市场基本上是没有任何的**性的作用的。

    从我个人的观点上来看,**去库存的政策其实还是任重而道远的,距离我们真正达到去库存的目的还是有很长的路要走,把大数据加起来,一二线城市摊到三四线城市,可能摊到我们个别地方的库存结构会有所好转,但是放到新增市场来看压力还是非常大的。

    回归到现在我们看到一二线城市的土地价格的火爆,很多开发商拿地的价格已经跟可行性研究、跟现在的房价包括跟未来的销售价格已经预测不出来任何的逻辑的关系。可能是由于货币的超发,然后导致大家手里有钱,然后对冲未来人民币贬值的一种风险,进行一种资产配制,毕竟流向一二级市场的资源还是相对比较安全的。

    因此,企业在操盘的过程当中,也要进行企业内部的城市的细分,我认为在不同城市不同类别的项目要采取不同的策略,不是一好全好、一坏全坏的状态。

    陈锐彬:现在是布局境外融资渠道的好时机

    瑞士银行-亚洲投资银行董事总经理、中国房地产主管陈锐彬发表了精彩观点:

    布局是为下一个周期做准备

    很久没有在香港开这么大的地产的会了,所以觉得很高兴,总算把大家都盼来了。过去香港的房地产市场跟中国内地的房地产密切相关的,跟香港资本市场的起伏有比较大的关联性。很不幸过去这一轮我没有感受到,刚才主持人说过去这6个月、8个月大家有比较惊喜,这个市场本来比较差但是变成很好的市场,现在没有传导到香港来。

    我觉得站在资本市场的角度来讲,现在如果去采访我们的基金经理还有债券投资人,他们都会有一个比较共同的心态,“大家快回到境外资本市场吧”。

    现在两地市场效应出现割裂,客观地讲,原因主要还是因为国内的流动性在过去这一年当中有一个比较大的突破,而境外的人民币的跟美元之间的汇率的影响,使得大家在境外融资多了一份犹豫。过去国内的地产商尤其是中等规模的地产商在境内融资比较受限,大家不得不来到香港,现在这个问题解决了,国内的公司债的发行成本和吸引力度非常高,所以使得大家再出来海外的积极性不高。

    但是我觉得任何时候,企业在谈境外不管是上市,还是境外设立融资平台的问题来看,任何市场都有一个起伏,任何市场都会有一个周期,国内市场现在也到了一个比较高的阶段,现在确实是一个比较好的时机来布局境外的融资的渠道,为下一个周期做准备。

    地产商转型并不容易

    我们都在讲转型,但很多其实并不是真正的转型,其实更多地是升级。地产商转型谈何容易,我们就把我们的本行扔了,还是持有物业卖了?没有这么容易。

    第二,什么样的策略在这个市场上适合房地产企业,这个问题其实很宽泛。企业的不同发展阶段和不同的资金实力、不同的综合实力,决定了在这个阶段应采取什么样的策略,而并不是靠某个转型一步跨到成功。

    所以怎么样在符合自己实际的情况下,把自己擅长做的事情做得更好,这更重要。

    杜劲松:相比政策,资本市场更关注公司本身

    知名投行地产研究主管杜劲松发表了精彩观点:

    境外的投资者对房地产板块、房地产公司的看法,有一个误区就是说,大家在和境外投资者交流的时候,着重地去在宏观方面有一些说法或者是布局,但是我觉得其实从很多尤其是长线的投资者来讲,他们更关心的可能是公司本身,就是针对政策的变化,他们自己有一些什么样的独特的观点。

    举一个非常小的例子,假如说有一些开发商他们能够针对一些**的政策在微观层面做一些创新。比如说*近在谈到还没有正式实行,比如在城市综合体里面原来用作商业用途的地块,在某些情况下可以把改成其他的性质来作为去库存的一种方式。如果有一些企业能够很好地运用即将到来的政策的变化做一些事情,不管是从项目层面还是从经济生活层面,或者说从金融创新层面,如果有一些动作,可能比很多其他的房地产公司更受到投资者的青睐。现在因为行业的原因、竞争加剧的原因,同质化非常严重的情况下,我建议有些企业类似这样一些创新和发展的变革,可能会从投资者的角度来讲更受他们的关注。

    蔡金强:创新和优化比转型重要

    花旗银行大中华区研究主管蔡金强发表了精彩观点:

    目前大家比较爱谈到两个词,一个是“创新”,一个是“转型”。我中间加多一个,就是“优化”,就是“创新、优化、转型”。

    为什么要加“优化”这个词,因为我觉得创新和优化要比转型重要。创新刚刚提到了各种的内容,我们房地产本业还是干好自己本行的东西,拿地、产品的定位、资金链的优化等等。比如现在如果看行业的一些大佬,或者是领军级的企业,他们更多地是在城市进入土地标准上的创新,比如不再是光以前的一、二、三、四线从以前的点变成一个面,就不会这么多人现在对惠州、东莞、廊坊,甚至是前一阵子的保定,就是对土地获取的一种创新的东西。

    产品方面刚才也有不同的讲者讲到,产品跟服务永远是我们安身立命的本位,再加上目前污染越来越严重,绿色这个东西也有一定的创新空间。然后资金链的创新,对于升值优化这一块,实际上往商业地产的多元化,往工业地产等等,这些实际上是一个优化不是转型,转型可能变成另外一个人,因此我觉得前两者比转型重要。

    洪伟光:企业*重要的战略是产品

    老板电器工程营销部部长洪伟光发表了精彩观点:

    对于我们供应商来讲,企业战略就是做产品,如何把产品做好,这个战略我相信五年、十年不会变。

    企业创新怎么做?我们现在有两个项目基本上成型了,**个是智能化的产品,现在很多的开发商也愿意跟一些家居企业合作做智能化。我们认为智能化不是简单的自动化,他应该是基于两个因素,**是物联,产品和产品之间能够相连的。第二是互联,就是跟互联网是可以相连的,可以把网上的内容进行下载,或者把产品的信息进行上传。

    第二是环保,这个话题近几年**层面非常重视的。如何把厨房内的油烟净化排到室外是一个很大的话题,现在的油烟机解决不了这个问题,我们已经有这样的产品推向市场了。

    另外,企业战略就是对于机制的创新。上市以后公司出现了几个亿万富翁,几十个千万富翁,几百个百万富翁,这是体制的创新使人心能够聚集在一块。我相信任何的企业,未来持续的发展是靠人,不是靠一些外部的因素,都由人来落实。

关键词:房地产发布会责任编辑:陈顺贤
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